Wine Hills Resort

Винно-гастрономический курорт под Тбилиси

Грузия

Частное лицо

2025

Аналитика рынка Формирование концепции Мастер‑план Функциональное зонирование

Ещё 1

Параметры проекта

Площадь территории

~9,5 га

Номерной фонд:

81 ключ

Локация:

55 км от Тбилиси / 70 км от международного аэропорта

Инфраструктура:

основной корпус, виллы, ресторан, SPA, beach club, винодельня и сыроварня, шатер для мероприятий, конная школа

Этапность:

3 этапа гостиничной части и независимый этап конной школы

Тип проекта

Курортный отель Загородный отель Многофункциональный загородный комплекс

Задачи проекта

Сформировать гостиничный продукт с расширенной инфраструктурой

Перед командой стояла задача собрать курортный формат, который выходит за пределы стандартного загородного отеля. В проекте нужно было предусмотреть не только классическую гостиничную и рекреационную инфраструктуру, но и конную школу, а также винодельню и сыроварню как часть гастрономического сценария.

Найти баланс между насыщенной инфраструктурой и экономической целесообразностью

Проекту была нужна насыщенная инфраструктура, но её нужно было собрать так, чтобы она оставалась управляемой с точки зрения бюджета, логистики и поэтапной реализации. Важно было не перегрузить территорию и при этом сохранить продуктовую глубину.

Разместить все функции на рельефном участке без конфликта сценариев

Участок имеет выраженный уклон, перепад высот и ограниченные по удобству зоны для отдельных функций. Нужно было развести гостиничную, рекреационную, гастрономическую и конную части так, чтобы они не мешали друг другу и работали в единой структуре.

Сделать проект точкой притяжения не только для гостей с проживанием

Курорт должен был работать не только на размещение, но и на внешний поток. Поэтому часть инфраструктуры проектировалась как самостоятельные точки притяжения для гостей без проживания и местных жителей.

Анализ участка { 5 }
Концепция { 5 }
Функциональное зонирование { 5 }
Мастер-план { 5 }
Зонирование объектов { 5 }
Визуализация { 4 }
Референсы { 5 }

1 / 5

1 / 4

1 / 5

Проектные решения

Разделение конной школы и гостиничной части

Конная школа вынесена в отдельную зону с собственным подъездом и своей логикой посещения. Это позволяет принимать гостей, приезжающих только на тренировки и занятия с лошадьми, не создавая лишнего трафика в жилой части курорта. Между конной и гостиничной зонами предусмотрена рекреационная прослойка, которая снижает возможный конфликт сценариев.

Поэтапная реализация с самостоятельным запуском ключевых функций

Первым этапом предлагается запустить инфраструктуру, которая может работать как самостоятельная точка притяжения: винодельню и сыроварню, beach club, шатёр для мероприятий, беседки, техническую зону и парковку. Вторым этапом добавляется размещение в виллах, третьим — основной гостиничный корпус со SPA и рестораном. Конная школа выделена в отдельный этап и может быть реализована независимо от гостиничной части.

Максимальное использование рельефа и видовых характеристик

Мастер-план разработан с учётом рельефа, видовых точек и удобства эксплуатации. Объекты расставлены так, чтобы максимум зданий и общественных зон получили хорошие виды. Этот подход использован и для beach club, который собран по рельефу, за счёт этого сценарий отдыха получился разнообразнее.

Сокращение автомобильного трафика в жилой части

Планировочная структура позволила минимизировать количество внутренних автомобильных дорог в зоне проживания. За счёт этого большая часть территории отдана под рекреацию, прогулки и видовые площадки, а не под проезды и технические коридоры.

Развитая прогулочная структура на небольшом по меркам курорта участке

На территории заложено несколько круговых пешеходных маршрутов протяжённостью от 400 до 1000 м. Это усиливает сценарий длительного пребывания на участке и помогает превратить саму прогулку по курорту в часть продукта. Вдоль маршрутов предусмотрены видовые точки, зоны отдыха и площадки для спокойного досуга.

Вся общественная и жилая инфраструктура собрана как видовое решение

В проекте удалось добиться того, чтобы и основные общественные объекты, и значительная часть размещения имели отличные видовые характеристики. Это особенно важно для курорта, где визуальное качество локации — одна из главных причин поездки.

Первый шаг для правильного старта

Проведем аудит вашей задачи и расставим приоритеты
Составим оптимальный путь к вашей цели
Покажем, каким может стать ваш проект в руках профессионалов

Не допустим дорогих ошибок!

Обсудим Ваш проект?

{ О проекте }

Проект «Wine Hills Resort» расположен в Душетском муниципалитете, в 55 км от Тбилиси, на северо-востоке Грузии. Это территория на пути к Казбеги, Пшав-Хевсурети и Тушети — направлениям с устойчивым туристическим спросом. Участок находится на живописном склоне, имеет выраженный равномерный уклон 10–11% и перепад высот 45–47 м.

Локация и доступность

До центра Тбилиси — около 1 часа, до международного аэропорта — 1,5 часа, до местного аэропорта Натахтари — около 40 минут. Локация ориентирована на туры, самостоятельных автотуристов и местных жителей. Для проекта важна и близость Военно-Грузинской дороги — одного из самых известных маршрутов региона.

Контекст и потенциал места

Регион работает на сочетании природы, истории и гастрономии. Вблизи находятся исторические объекты, озеро Базалети, Жинвальское водохранилище, горные маршруты и туристические направления северной Грузии. Для гостиничного продукта это даёт не один повод для поездки, а набор сценариев на разную продолжительность пребывания.

Ограничения

Ключевая сложность проекта связана с рельефом и небольшой по меркам насыщенного курорта площадью участка. Дополнительно имеется плохой подъездной путь, сложности с водоснабжением, северный склон и частный дом по границе проектируемой территории. Это потребовало аккуратной посадки функций и внимательной работы с логистикой.

Позиционирование

Wine Hills Resort — видовой винно-гастрономический курорт под Тбилиси с акцентом на сочетание современной курортной культуры и национальных традиций Грузии. Проект рассчитан не только на проживание и отдых на природе, но и на гастрономические впечатления, винный туризм, события и конный досуг. Его задача — работать как точка притяжения для гостей региона и жителей агломерации.

Продукт

Центр гостиничной части — основной корпус с лобби, рестораном, детским клубом, банкетным залом, коворкингом и SPA с крытым и открытым бассейнами. Размещение дополняется виллами на 2, 3 и 4 спальни. Отдельным блоком работают винодельня и сыроварня с дегустационным залом, beach club, шатер для мероприятий и беседки различной вместимости.

Конная школа

Отдельная часть проекта — конно-спортивный клуб с конюшней на 28 денников, крытым манежем 20×60, административной частью, левадами и собственной парковкой. Эта функция не встроена в гостиничную часть напрямую, а работает как самостоятельная зона с собственным сценарием использования. Для проекта это важная продуктовая особенность и один из ключевых запросов заказчика.

Сценарии пребывания

В проекте заложены несколько сценариев пребывания: проживание и релакс для пар и семей, гастротуризм и винный туризм, событийные форматы, MICE и однодневные визиты, а также резиденты конного клуба. На территории предусмотрены дегустации, гастровечера, школа сомелье, конные прогулки, мастер-классы, детские активности, прогулочные маршруты и программы оздоровления.

Рекреация и прогулки

Несмотря на ограниченную по масштабу территорию, в проекте собрана продуманая прогулочная инрафструктура. Запроектированы несколько маршрутов с перепадами высот, видовыми точками и площадками для отдыха. Это усиливает восприятие курорта как места, где можно проводить время не только внутри зданий, но и на территории.

Показать подробнее

Результаты

Подготовлена концепция винно-гастрономического курорта с мастер-планом, функциональным зонированием, поэтапной схемой реализации и финансовой моделью.
Проект собрал в единую структуру гостиничную часть, гастрономический блок, событийную инфраструктуру и самостоятельную конную школу.

Что сделано

Проведён анализ локации, участка и туристического потенциала территории

Сформирована концепция винно-гастрономического курорта под Тбилиси

Разработан мастер-план с поэтапной реализацией проекта

Собрано функциональное зонирование гостиничной, рекреационной, технической и конной частей

Проработан состав ключевой инфраструктуры и типологии размещения

Подготовлена финансовая модель проекта

Ключевые выводы

Небольшой рельефный участок может вместить насыщенный курортный продукт, если функции чётко разведены по сценариям и логистике.
Разделение конной школы и гостиничной части позволило избежать пересечения потоков и сохранить качество отдыха в жилой зоне.
Первый этап собран из функций, которые работают как самостоятельные точки притяжения и не зависят от запуска размещения.
В проекте удалось сохранить хорошие видовые характеристики для большинства общественных объектов и размещения.
Прогулочная сеть и рекреационные зоны усиливают ценность территории и делают её частью курортного опыта.
Сочетание виноделия, гастрономии, конного досуга и загородного размещения формирует продукт, который отличается от типовых курортных предложений.

Если у вас есть идея построить отель, но нет чёткого понимания, каким он должен быть, сколько требует затрат и какую ожидать прибыль

вам нужна концепция

Оставьте свой телефон и получите консультацию по разработке Концепции вашего отеля

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

расскажем, как мы работаем и чем можем вам помочь
сориентируем по стоимости услуг
обсудим дальнейшие действия

Имя

Как с вами связаться?

Звонок

Телефон

Ваш email

Я ознакомлен с условиями и

Я даю согласие на

{ BASINN hotel development and consulting }

Реализуя ваш проект, мы опираемся на фундамент экспертизы

Мы укрепляем доверие и снимаем риски на ранней стадии, помогая создавать устойчивые и рентабельные проекты, которые вдохновляют гостей и остаются актуальными надолго.