Байкальская шишка

Курортный отель на первой линии Байкала

Иркутская область

Частное лицо

2025

Анализ участка Мастер‑план Финансовая модель Формирование концепции

Ещё 1

Параметры проекта

Площадь освоения:

~0,60 га

Номерной фонд:

24 ключа

Вместимость:

48 гостей

Этапы:

Инфраструктура:

SPA-комплекс с бассейном, гастробар, винная гостиная с камином, рекреация

Тип проекта

Курортный отель

Эффективно использовать компактный участок в рамках заданного бюджета

Проект разрабатывался для компактной территории с жёсткими ограничениями по бюджету и сроку возврата инвестиций. Нужно было собрать продукт, который можно быстро вывести в реализацию, не потеряв при этом курортный уровень предложения.

Разместить необходимый номерной фонд с разбивкой по этапам

Перед командой стояла задача собрать минимально достаточное количество ключей и при этом разделить развитие на очереди. Это позволяло запускать проект поэтапно и держать под контролем объём вложений.

Максимально раскрыть видовые характеристики и снизить влияние ограничений участка

Участок расположен на первой линии Байкала, но имеет сложные вводные: подтопление, инженерные ограничения, соседние сооружения и будущие работы по селезащите. Планировочные решения должны были сохранить видовые преимущества и убрать из кадра проблемные точки.

Собрать продукт, который работает и на проживание, и на внешний трафик

Небольшой номерной фонд не может сам по себе загружать всю общественную инфраструктуру. Поэтому в проект закладывались функции, интересные как гостям отеля, так и однодневным посетителям: термальный комплекс, гастробар, винная гостиная и рекреационные площадки.

Анализ участка { 5 }
Концепция { 5 }
Фунциональное зонирование { 5 }
Мастер-план { 5 }
Зонирование объектов { 3 }
Визуализация { 5 }
Референсы { 4 }

1 / 5

1 / 3

1 / 5

1 / 4

Проектные решения

Многоуровневое зонирование участка

Объекты размещены с учётом видовых характеристик, точек входа внешнего трафика и ограничений территории.
Жилая и общественная части разведены так, чтобы каждая функция работала в своём сценарии.
Планировочное решение опирается на 3D-зонирование и работу с рельефом после поднятия участка.

Общественное здание вынесено на первую линию к Байкалу

Главный корпус расположен ближе всего к озеру. На втором этаже размещён гастробар с террасой, а SPA-зона и бассейн собраны в составе общественного ядра. Такое решение усиливает главную ценность проекта — вид на Байкал из ключевых общественных пространств.

Номерной фонд собран из нескольких типологий

В проекте предусмотрены гостевые дома на сваях, сблокированный корпус и отдельный дом на земле.
Такое решение даёт разные форматы размещения и позволяет работать с несколькими сценариями спроса даже на компактной территории.
Все жилые объекты ориентированы на видовые раскрытия в сторону Байкала или хребта Хамар-Дабан.

Модульное и каркасное строительство как инструмент ускорения проекта

Для сокращения сроков реализации и снижения CAPEX предложено использовать модульные и каркасные решения. Такой подход ускоряет строительство, позволяет быстрее вывести проект на рынок и напрямую влияет на срок окупаемости.

Поэтапная реализация без потери качества продукта

Проект разделён на две очереди. В первую входят общественное здание, часть гостевых домов и первый этап сблокированного корпуса. Вторая очередь увеличивает номерной фонд и завершает жилую часть без изменения общей структуры проекта.

Рекреация встроена в повседневный сценарий проживания

Между линиями застройки организована зона отдыха, а под домами на сваях размещены площадки для практик, качели и гамаки.
Дополнительно предусмотрены костровая, гриль-беседки, детская площадка, workout и приподнятая прогулочная дорожка.
Это повышает ценность пребывания даже при компактном размере участка.

Первый шаг для правильного старта

Проведем аудит вашей задачи и расставим приоритеты
Составим оптимальный путь к вашей цели
Покажем, каким может стать ваш проект в руках профессионалов

Не допустим дорогих ошибок!

Обсудим Ваш проект?

{ О проекте }

Участок

Проект расположен в Байкальске, на южном берегу Байкала, в границах особой экономической зоны «Ворота Байкала». Участок находится на первой линии озера, между набережной и пешеходным маршрутом, с видами на акваторию, восход, закат и хребет Хамар-Дабан. Площадь участка составляет 5700 кв. м.

Локация и спрос

Южный берег Байкала — одна из самых активных рекреационных зон региона. Рядом находятся Гора Соболиная, экотропы, Гранатовый пляж, водные маршруты и Тёплые озёра. В высокий сезон существующего размещения в Байкальске уже не хватает, поэтому проект работает в локации с устойчивым спросом и круглогодичным туристическим потоком.

Ограничения

Участок полностью находится в границах ОЭЗ, зоны санитарной охраны водозабора, рыбоохранной зоны и территории возможного подтопления. Дополнительно действуют ограничения по береговой полосе, водоохранной зоне, ЛЭП 6 кВ и проекту селезащиты. Из-за этого часть территории исключена из застройки, а для полноценной реализации проекта требуется поднятие отметок участка и работа с рельефом.

Позиционирование

Проект собран как курортный отель с небольшим номерным фондом и выраженным общественным ядром. Он работает сразу в двух плоскостях: как место проживания для гостей Байкала и как точка притяжения для внешних посетителей, которые приезжают в SPA и гастробар. Такая модель помогает увеличить средний чек и устойчивость экономики при компактном размере территории.

Продукт

Ядром проекта стал термальный комплекс с панорамной парной, купелями и всесезонным бассейном. Его дополняют гастробар с террасой, винная гостиная с камином и рекреационные зоны на территории. Формат проживания строится на сочетании уединения, видов, коротких поездок и доступа к насыщенной рекреации вокруг Байкала.

Сценарии пребывания

Проект рассчитан на пары, компании друзей, семьи и внешних гостей, которые приезжают в термальный комплекс и гастробар. В продукт заложены короткие курортные поездки, отдых выходного дня, зимний спрос за счёт горнолыжки и круглогодичное использование за счёт SPA и гастрономии. Внешняя рекреация усиливается прогулками, экскурсиями и маршрутами по Байкальску и окрестностям.

Архитектурный образ

Архитектура проекта построена на скандинавском минимализме, панорамном остеклении, сочетании дерева и камня. Объекты аккуратно встроены в ландшафт и работают через свет, виды и контакт с природой. Для Байкала это особенно важно — в основе проекта устойчивые материалы, сдержанный визуальный образ и адаптация к суровому климату.

Показать подробнее

На компактном участке в сложной прибрежной зоне удалось собрать курортный продукт с 24 ключами, общественным зданием, термальным комплексом и двухэтапной схемой реализации, сохранив инвестиционную управляемость и видовые преимущества территории.

Что сделано

Проведён анализ участка, ограничений и локации
Сформирована концепция курортного отеля на первой линии Байкала
Разработан мастер-план территории с поэтапной реализацией проекта
Собрано функциональное зонирование жилой, общественной и рекреационной частей
Проработаны типологии размещения и общественное ядро проекта
Подготовлена финансовая модель с увязкой проектных решений и инвестиционных ограничений

Компактная территория у воды может работать как полноценный курортный продукт при точной посадке объектов и сильном общественном ядре
В локациях с внешним туристическим потоком общественная инфраструктура может быть экономически оправдана даже при небольшом номерном фонде
Модульное и каркасное строительство помогает сократить срок выхода проекта на рынок и улучшить экономику реализации
Двухэтапная схема позволяет запускать проект без избыточной инвестиционной нагрузки
Байкал, горнолыжная инфраструктура и внешняя рекреация формируют устойчивый круглогодичный спрос
Термальный комплекс и гастробар усиливают не только проживание, но и внешний дневной трафик

Если у вас есть идея построить отель, но нет чёткого понимания, каким он должен быть, сколько требует затрат и какую ожидать прибыль

вам нужна концепция

Оставьте свой телефон и получите консультацию по разработке Концепции вашего отеля

Мы свяжемся с вами в ближайшее время

расскажем, как мы работаем и чем можем вам помочь
сориентируем по стоимости услуг
обсудим дальнейшие действия

Имя

Как с вами связаться?

Звонок

Телефон

Ваш email

Я ознакомлен с условиями и

Я даю согласие на

{ BASINN hotel development and consulting }

Реализуя ваш проект, мы опираемся на фундамент экспертизы

Мы укрепляем доверие и снимаем риски на ранней стадии, помогая создавать устойчивые и рентабельные проекты, которые вдохновляют гостей и остаются актуальными надолго.