Расчёт стоимости и себестоимости гостиничного номера: как оценить рентабельность отеля

«Если на этапе Excel'я расчёты не бьются, в жизни они не сойдутся тем более» — Антон Басин.

Правильный расчёт стоимости гостиничного номера и его себестоимость — основа жизнеспособной экономики отеля. Инвестор понимает сколько уйдёт денег на отель, менеджмент — где теряется маржа, архитектор — чем обусловлены решения по площади и комплектации, а банк — почему модель получит финансирование. Мы разложим по шагам, как сделать расчёт себестоимости гостиничного номера, какие формулы применять (ADR, RevPAR, GOPPAR), и как перевести расчёты в управленческие решения. Для инвест-доков отдельно считаем себестоимость номера в отеле, чтобы банк видел прозрачный unit‑economics.

В этой статье мы детально разберём:

• из чего складывается себестоимость номера;
• какие формулы применяются для оценки эффективности (ADR, RevPAR, GOPPAR);
• как подбирать комплектацию номера с учётом бюджета;
• как сформировать смету расходов на номер;
• и что влияет на конечную стоимость номера для гостя.

Себестоимость гостиничного номера: что это такое и зачем её считать

Себестоимость гостиничного номера — совокупность затрат, связанных с созданием, оснащением и последующей эксплуатацией номера.

• CapEx (капитальные вложения) — строительство/реконструкция, отделка, инженерия, FF&E (Furniture, Fixtures & Equipment). Это «стоимость наполнения одного метра гостиничного номера» и общая расчётная стоимость гостиницы в расчёте на номер.

• OpEx (операционные расходы) — постоянные и переменные издержки эксплуатации: клининг, прачечная, коммунальные, расходники, косметический ремонт, IT‑сервисы/CRM, комиссионные каналов продаж, фонд оплаты труда и пр.

«Многие недооценивают OpEx — но именно они “съедают” прибыль отеля. Мы всегда считаем полный цикл, чтобы заказчик понимал реальную экономику проекта» — Антон Басин.

Основные компоненты себестоимости

"Гостиница не состоит только из кирпича и кровати. Смета без учёта эксплуатации — это просто строительная смета, а не бизнес-инструмент." — Антон Басин

Диапазоны по рынку (2025)

Ниже — ориентиры для первичного расчёта стоимости гостиничного номера в России (на момент 2025 года). Точные цифры определяются концепцией, материалами и регионом.

Эконом / гостиницы 3 звезды

• Комплектация номера (FF&E, отделка, техника): от ~700 000 ₽ за номер.
• Применимо к компактным планировкам, простым отделочным решениям, типовым инженерным узлам.

Комфорт / гостиницы 4 звезды

• Повышенные требования к материалам, шумоизоляции, инженерии, мебельным группам, санузлам.
• Себестоимость гостиницы 4 звезды за номер: ~1,2–2,2 млн ₽ (CapEx), в зависимости от площади и уровня отделки.

Премиум / гостиницы 5 звезд

• Индивидуальный дизайн, сложные инженерные решения, большие SGL/DBL/Junior Suite/Deluxe, натуральные материалы.
• CapEx: ~2,5–3,5+ млн ₽ за номер.

Городской отель 3* vs загородный отель 4*: где «прячется» разница в смете

• CapEx: в городе 3* чаще меньше S номера и проще инженерия; в загородном 4* — больше площадь, акустика, внешние сети, что повышает расчёт стоимости гостиничного номера и себестоимость номера в отеле.
• OpEx: город — стабильнее спрос и короче логистика; загород — выше расходы на энергетику и хозяйственный блок, зато выше ADR в пике.
• FF&E: у 4* выше требования к материалам и текстилю; растёт стоимость наполнения одного метра гостиничного номера.
• Вывод: «дешёвый» CapEx 3* может проигрывать по RevPAR/GOPPAR при правильном позиционировании загородного 4*; считать нужно сценарно — как рассчитать стоимость за номер гостиницы и ежемесячные расходы показывают истинную картину.

Операционная составляющая (OpEx)

• Переменные затраты на занятую ночь (клининг, прачечная, расходники, энергия): ориентир ~700–1 800 ₽ на номер‑ночь.
• Постоянные расходы (ФОТ, коммунальные минимумы, IT, охрана, маркетинг, страхование и т. д.) — считаются помесячно и распределяются на фонд доступных номеров.

«Если вы не считаете себестоимость номера, вы не управляете бизнесом, вы просто сдаёте квадратные метры» — Антон Басин.

Из чего складывается CapEx: «корзина» на номер

В практическом расчёте стоимости гостиничного номера полезно фиксировать смету по типовым «корзинам».

Пример базовой комплектации (эконом‑сегмент, 2025):

• Мебель и текстиль — от 250 000 ₽

• Отделка и инженерные системы — от 300 000 ₽

• Оснащение (TV, сейф, мини‑бар, фен, свет) — от 100 000 ₽

• Прочие расходы (декор, монтаж, шеф‑надзор) — ~50 000 ₽

• Итого: от ~700 000 ₽ за номер

Отдельно отметим: стоимость мебели для гостиничного номера зависит от класса материалов и фурнитуры, сроков поставки и монтажа; в 4* и выше мебельная группа — один из ключевых драйверов CapEx.

Для отеля 4*: добавятся усиленные материалы, акустика, сантехника другого класса, увеличенные площади хранения, расширенная подсветка и автоматика; итоговая расчётная стоимость гостиничного номера закономерно подрастает до 1,2–2,2 млн ₽.

Из чего складывается OpEx: «переменные» и «постоянные»

Переменные на занятую ночь:

• Уборка номера (ФОТ/аутсорс, налоги) — ориентир 250–450 ₽
• Прачечная (бельё, доставка/логистика) — 150–350 ₽
• Расходники (косметика, гигиенический набор в гостиницу, мини‑бар как cost of goods, вода, чай/кофе) — 100–250 ₽
• Энергия/вода — 150–300 ₽

Постоянные помесячные:

• Администрация, ресепшн, службы эксплуатации
• Маркетинг/продажи, расходы на гостиничный номер через OTA (комиссии учитываем в CPO; если платёж возникает только при бронировании — относим в переменные; фикс‑платы за размещение/подписки — в постоянные).
• IT‑сервисы (PMS/CRM/Channel manager), связь, охрана
• Коммунальные минимумы, налоги, страховки

«Себестоимость складывается из постоянных и переменных расходов: стирка, уборка, амортизация, зарплата, маркетинг, платёж оператора» — Антон Басин.

Формулы расчёта эффективности номера: ADR, RevPAR, GOPPAR, точка безубыточности

ADR (Average Daily Rate) — средняя стоимость продажи номера за сутки

RevPAR (Revenue Per Available Room) — доход на доступный номер

или ADR × Occupancy

или ADR × загрузка (в процентах)

GOPPAR (Gross Operating Profit Per Available Room)

Break-even occupancy (точка безубыточности)

«RevPAR хорош для оценки коммерческого потенциала, но для инвестиционной модели нужен GOPPAR — он показывает 'на руки' после всех расходов». — Антон Басин

Эти формулы позволяют не только оценить «сколько стоит номер для гостя», но и спроектировать целевой GOPPAR, что критично для инвест‑модели.

"ADR нужен маркетологу, RevPAR — директору, а GOPPAR — инвестору. И каждый считает на своей глубине ответственности." — Антон Басин

Пошаговая методика расчёта (как посчитать себестоимость номера быстро и прозрачно)

1. Определите тип и площадь: категория номера и S (брутто/нетто) — влияет на «стоимость наполнения одного метра гостиничного номера».
2. Составьте комплектацию: мебель, свет, техника, сантехника, текстиль.
3. Соберите CapEx: по корзинам и поставщикам, учтите логистику и монтаж.
4. Разделите OpEx: на переменные (за занятую ночь) и постоянные (помесячно).
5. Задайте целевой ADR и загрузку: от спроса и позиционирования.
6. Посчитайте RevPAR и GOPPAR: сравните с бенчмарком.
7. Проверьте точку безубыточности: можно ли «вытянуть» требуемую загрузку.
8. Сценарии чувствительности: ±10–20% по ADR/загрузке/затратам.

Короткий алгоритм себестоимости за занятую ночь

1. Сложите постоянные расходы на номер/мес и разделите на (30 × средняя загрузка) — получите постоянные на занятую ночь.
2. Прибавьте переменные на занятую ночь.
3. Полученная сумма — это себестоимость за ночь (нижняя планка).
4. Заложите маржу (часто 30–100% в зависимости от сегмента и стратегии) и проверьте GOPPAR/точку безубыточности.

Нужна банковская упаковка? Мы в BASINN HOTEL Development многократно проходили «сито» банков и госэкспертизы (141‑ПП / 214‑ФЗ). Поможем выбрать схему финансирования, подготовим финмодель и пакет документов — чтобы проект не застрял без денег. Сразу сессия поможет зафиксировать расчёт и цели по GOPPAR.

Калькулятор стоимости гостиничного номера

Внутри команды мы используем универсальный калькулятор себестоимости номера (Google/Excel), который собирает смету гостиничного номера, и сразу строит P&L номера/этажа/корпуса. Короткая инструкция о том, как сделать расчет сметы гостиничного номера, встроена в шаблон; итоговый расчет стоимости гостиничного номера формируется по номеру/этажу/корпусу.

Для гостевого дома логика такая же: меняются площади и стандарты сервиса, но расчёт стоимости гостиничного номера гостевого дома делается по тем же корзинам CapEx/OpEx.

Пример расчета стоимости номера: гостиница 4 звезды на 100 номеров

Вводные:

• Номеров: 100; дней в месяце: 30
• ADR = 5 500 ₽, средняя загрузка 60%
• Переменные на занятую ночь = 1 200 ₽
• Постоянные (в месяц) = 3 000 000 ₽

Расчёт:

1. Продано номеров за месяц: 100 × 60% × 30 = 1 800 номеро‑ночей
2. Выручка: 5 500 × 1 800 = 9 900 000 ₽
3. Переменные: 1 200 × 1 800 = 2 160 000 ₽
4. GOP (валовая операционная прибыль): 9 900 000 − 2 160 000 − 3 000 000 = 4 740 000 ₽
5. Фонд доступных номеров: 100 × 30 = 3 000
6. RevPAR: 5 500 × 0,60 = 3 300 ₽
7. GOPPAR: 4 740 000 / 3 000 = 1 580 ₽ на доступный номер
8. Occupancy_BE: 3 000 000 / [(5 500 − 1 200) × 3 000] = 0,2326 → ~23,3%

Такой пример помогает ответить на практичный вопрос — сколько стоит гостиничный номер (себестоимость) при заданных ADR и загрузке.

Вывод: при данных вводных проект стабилен; запас по безубыточности позволяет пережить сезонные «ямы», а увеличение ADR на +300–500 ₽ даёт непропорциональный рост GOPPAR.

Как использовать расчёт в девелопменте и в банке

• На предпроекте CapEx превращаем в расчёт сметы гостиничного номера и корпуса.
• На этапе структуирования подсвечиваем стоимость вложений в гостиницу в расчёте на номер и на м².
• В финмодели через ADR/загрузку выводим сколько стоит обустроить номер в отеле для целевого сегмента и ROI.
• В заявке банку/инвестору проверяем ежемесячные расходы гостиничного номера и сезонность.

BASINN hotel development: мы неоднократно проходили банковскую и государственную экспертизу, знаем, как упаковать проект под 141‑ПП и как проводить проекты по 214‑ФЗ, чтобы они были не только профинансированы, но и прибыльны. Если вы на стадии идеи или уже в процессе — выберем схему и соберём пакет документов.

Нормативы по пространству и инженерии (как не «съесть» бюджет)

• Площадь: оптимизируйте нетто‑площади (коридоры/хозяйственные/склады/постирочные) — лишние 1–2 м² на номер резко увеличивают себестоимость гостиничного номера.
• Инженерия: централизованные стойки, повторяемость узлов, типовые санузлы.
• Материалы: баланс износостойкости и aesthetics — дешёвая отделка = дорогой OpEx.
• Шумоизоляция: в 4*/5* — критический критерий отзывов → влияет на ADR и RevPAR.

Типовые ошибки при расчёте себестоимости номера

1. Считать только «стройку», забывая про FF&E и пусконаладку.
2. Укрупнённо считать без привязки к м²/номеру (теряется управляемость).
3. Не раскладывать OpEx на переменные/постоянные.
4. Игнорировать сезонность и канал продаж (OTA комиссии).
5. Как рассчитать стоимость за номер гостиницы без проверки сценариев чувствительности — ошибка.

Уточнить концепцию проекта проще на рабочей сессии — это сократит ошибки.

Примеры BASINN (CapEx/OpEx в логике сегментов):

• Город: GETTSLEEP — компактные планировки → ниже CapEx/номер, но особые требования к вентиляции/логистике.

• Город 4*: Hilton Garden Inn 4* — реконцепция/реконструкция и бренд‑стандарты влияют на FF&E и CapEx.

• Курорт 5*: Ostrova SPA Hotel Sochi 5* — сложное SPA‑ядро/акустика → растёт стоимость инженерии и отделки.

• Ресорт 5*: KOL GALI Resort & SPA 5* — премиальные площади/материалы → верхний диапазон CapEx/номер.

• Загород: Аксаур Парк‑отель — внешние сети и территория заметно влияют на бюджет в расчёте на номер.

Мы не раскрываем недоступные публично сметы по объектам и не «привязываем» неподтверждённые цифры к конкретным кейсам. Но методика расчётов выше отлично «бьётся» с тем, как спроектированы наши проекты разного класса (загородные отели, SPA, мед‑отели, курортные комплексы). Публичные страницы подтверждают уровни инфраструктуры, масштаб и логику планировочных решений — это определяет бюджет на номер и на м². Для погружения в экономику по вашему объекту предложим персональную модель с показателями в расчёте на номер.

Уточнить сопровождение проекта у нас полезно на стадии ТЭО — так ниже риски.

Практические чек‑листы для сметы

Комплектация гостиничного номера (минимальный набор):

• Кровать (каркас, матрас, бельё, защита), прикроватные тумбы
• Шкаф/гардероб, стол/стул, сейф
• Свет: общий/рабочий/ночной, сценарии
• ТВ‑панель/кронштейн, мини‑бар/холодильник, чайный набор
• Санузел: сантехника, аксессуары, вытяжка, скрытый монтаж
• Текстиль/шторы (black‑out), декор/арт
• Розетки/слабые токи, датчики

Переменные расходы на номер‑ночь (check‑list учёта):

• Уборка/смена белья (нормы, аутсорс/собственные службы)
• Прачечная (циклы, износ, логистика)
• Энергия/вода (дневные/ночные тарифы)
• Косметика/наборы/мини‑бар
• Амортизация FF&E (норма списания)

Надёжный консалтинг помогает привести смету к рынку.

Как донести экономику до инвестора/банка

• Готовим «one‑pager» по номерному фонду: расчёт стоимости гостиничного номера, ADR/RevPAR, смета гостиничного номера, CapEx на м².
• Привязываем к спросу и позиционированию (city/resort/country; семейные, пары, MICE, wellness).
• Показываем сценарии: базовый, консервативный, агрессивный.
• Коротко — кредит на строительство отеля — разложен по шагам (требования банка, пакет, сроки).
• Вкладываем реалистичную стоимость наполнения одного метра гостиничного номера.

Правильная стратегическая сессия экономит месяцы согласований.

Разобраться в финансовой модели поможет наш разбор.

Где учиться и как начать

BASINN Hotel Academy: практические разборы экономик и кейсов.
Начать удобно через краткую Академию и блоки по ADR/RevPAR/GOPPAR.

Углубиться в практику помогут материалы:
— Видео: Разбор концепции, мастер‑плана
— Видео: Что может убить отельный проект на старте
— Видео: Как построить загородный отель
— Видео: Как создать прибыльный отель с нуля
— Видео: Как построить успешный отель в 2025

Актуальные бенчмарки по стоимости: посмотрите наш обзор сколько стоят отели.

Почему с BASINN hotel development это быстрее и безопаснее

Мы знаем, как «упаковать» проект для банка и инвестора: от концепции и финмодели до юридической схемы. Мы неоднократно получали одобрения по 141‑ПП и сейчас ведём проекты по 214‑ФЗ. На стратегической сессии зафиксируем расчет стоимости гостиницы и целевой GOPPAR, чтобы банк видел понятную экономику.

Короткий путь — начать с о нас и запроса на встречу.

Все приведённые ориентиры и формулы предназначены для предварительных оценок. Конкретные бюджеты и показатели зависят от локации, инженерии, материалов, масштаба, канала продаж и управления. Мы сознательно не публикуем закрытые коммерческие сметы по проектам и не «привязываем» непроверенные цифры к конкретным объектам.