Почему гостиничные юниты становятся перспективным активом 

Коллективные инвестиции, особенно в формате инвестиций в гостиничный бизнес, становятся в 2025 году не просто трендом, а устойчивой моделью финансирования, охватывающей апарт отели, загородные отели, экоотели и гостиничные комплексы. Они позволяют инвесторам купить номер, вложиться в готовый объект недвижимости, либо стать владельцем доли в премиум-отеле или курортной вилле — в зависимости от стратегии.

Инвестиции в гостиничный бизнес в России и СНГ приобретают новые формы. На фоне роста внутреннего туризма, ограничений зарубежных поездок и девальвации рубля, особую популярность набирают проекты, основанные на коллективных инвестициях. Модель, при которой инвесторы приобретают апартаменты, домики или гостиничные номера, а затем передают их в управление оператору, позволяет вкладываться в готовый доходный бизнес с минимальным участием в операционной деятельности.

В отличие от традиционного девелопмента или аренды жилой недвижимости, гостиничные юниты позволяют зарабатывать сразу по нескольким направлениям: аренда, доход от роста капитализации, обратный выкуп, участие в пуле. Благодаря высокой доходности (до 20–40% годовых) и прозрачной схеме распределения прибыли, такие проекты вызывают интерес как у частных инвесторов, так и у предпринимателей, диверсифицирующих портфель.

2544

07:08

Инвестиции в гостиничный бизнес

Согласно аналитике BASINN hotel development, в период с 2022 по 2024 годы на рынок вышло более 40 проектов с юнитной моделью финансирования. Устойчивый спрос на загородные отели, эко-курорты и термальные комплексы формируется за счёт локального туризма и растущей популярности формата «отдыха выходного дня».

«Рынок только формируется, но мы уже видим чёткий тренд: инвесторы выбирают понятные, прозрачные проекты с реальной инфраструктурой и сильной управляющей компанией», — Антон Басин, президент Ассоциации загородных отелей, основатель BASINN hotel development.

Модель финансирования через продажу гостиничных юнитов

Sell & Lease Back на землях ИЖС

Один из востребованных форматов — Sell & Lease Back на землях ИЖС. Девелопер продаёт участки по 5–6 соток с домами частным инвесторам, а затем получает их обратно в управление по договору. Такая модель позволяет использовать земли ИЖС, не предназначенные для коммерческой деятельности, легально — за счёт грамотной юридической конструкции: договор подряда + субаренда + управление. Это упрощает процесс инвестирования и делает его безопасным.

Важно: девелопер получает участок в управление, инвестор — доход от аренды.

Доходность зависит от срока владения

Модель позволяет варьировать долю дохода в зависимости от срока владения юнитом. Например, при передаче объекта в управление на 5 лет девелопер получает стандартную маржу. Если срок продлевается до 7 лет, девелопер зарабатывает дополнительно +20% от выручки. Это делает проект привлекательным как для краткосрочных, так и для долгосрочных инвесторов.

Доход девелопера от управления объектом — до 30% в год

Другие способы коллективного финансирования

Помимо классических продаж юнитов, BASINN hotel development применяет расширенные инструменты коллективного финансирования:

• Продажа долей в ООО или кооперативе;
• Заключение договора займа под фиксированный процент;
• Выпуск облигаций на Московской бирже (доходность 14–17% + расходы 1–1.5%);
• Инвестирование через ЗПИФ (Закрытый Паевой Инвестиционный Фонд);
• Потребительские кооперативы с фиксированной долей участия.

Каждый инструмент сопровождается юридическим оформлением, расчётами доходности и поддержкой инвестиционного клуба BASINN hotel development.

Гостиничные юниты — это индивидуальные элементы номерного фонда (апартаменты, домики, коттеджи, модули), которые могут быть проданы частным инвесторам. После покупки юнит передаётся в управление девелоперу или УК, которая обеспечивает его обслуживание, сдачу в аренду и генерацию прибыли.

Инвестор получает доход несколькими способами:

• Арендная прибыль — фиксированный или плавающий доход в зависимости от загрузки;
• Buyback — обратный выкуп номера по заранее согласованной цене;
• Капитализация — рост стоимости юнита вслед за развитием проекта;
• Дивиденды от деятельности управляющей компании или кооператива;
• Участие в долевом проекте (например, через ZPIF или производные инструменты).

Модель Sell & Leaseback становится самой популярной: девелопер строит коттеджи или апарты, продаёт их инвесторам, а затем берёт в управление и делится прибылью. Важным элементом этой схемы является юридическая прозрачность — оформление субаренды, договора подряда и управления позволяет инвестору чувствовать себя защищённым.

Преимущества коллективных инвестиций

Такая форма инвестирования в гостиничный сектор даёт возможность вкладывать не только в «кирпич», но и в концепцию, управление, инфраструктуру и развитие проекта — включая банные комплексы, ресторанные блоки, спа-зоны и коттеджные поселки.

Формат коллективных вложений открывает новые возможности для частных лиц:

• Доступный порог входа — от 400 000 рублей, включая паевые доли;
• Минимальные операционные риски — обслуживание и маркетинг на стороне УК;
• Прозрачность и доверие — наличие субаренды, договора подряда, оформления права собственности;
• Гибкие форматы владения — как индивидуальный юнит, так и доля в ресторане, спа, инфраструктуре;
• Инвестиции в реальные активы: земля, здание, номерной фонд, мебель — всё осязаемо и учитывается в бюджете.

Такой подход позволяет инвестору не управлять отелем самостоятельно, а получать доход в формате «ключ на старте — деньги на счёт».

Примеры из практики BASINN hotel development

Это не теоретические примеры, а реальные объекты, прошедшие полный цикл — от анализа рынка и разработки концепции до продажи юнитов, и построенной операционной модели. Такие проекты демонстрируют, как можно купить номер или апартамент в санатории, глэмпинге или отельном комплексе, чтобы получать стабильный доход.

Проект «Байкал-Аляска»

• Местоположение: г. Иркутск, на берегу Ангары
• Формат: тематический парк-отель с коллективными инвестициями
• Доходность: от 20% годовых при загрузке 65–85%
• Модель: покупка номера (от 8,7 млн) или доли (от 400 тыс), доход — ежемесячно
• Уникальность: каждый номер представляет географическую точку на маршруте Байкал-Аляска, проработана архитектурно-культурная концепция и продумано взаимодействие инвесторов с управляющей компанией

BUZLANOVO

• Формат: загородный эко-отель в МО
• Реализовано: через продажу коттеджей с управлением и гарантированной загрузкой

Истра Holiday

• Формат: доходный отельный комплекс в формате мини-клуба
• Особенности: развитая инфраструктура (банный комплекс, ресторан, спа), высокий уровень повторных бронирований, система Sell & Leaseback

Мнение эксперта

«Коллективные инвестиции — это честный способ разделить проект с партнёрами, при этом оставляя за собой управление, стратегию и ответственность за результат. Если ты девелопер — соблюдай обещания. Если инвестор — проверяй документы и структуру», — Антон Басин.

«Мы создаём готовый продукт — от концепции и проектирования до запуска и маркетинга. Это даёт уверенность как инвестору, так и нам как команде».

Юридические особенности инвестиций в гостиничные юниты

Многие объекты реализуются не как жильё, а как нежилые помещения или апартаменты. Это требует внимательности к 214-ФЗ:

• Продажа по 214-ФЗ возможна только при соблюдении всех условий (целевое назначение земли, разрешение на строительство);
• Апартаменты не являются жилым помещением, поэтому нельзя в них прописаться;
• Часто используется схема с субарендой + подрядом (без ДДУ) — необходимо проверять её на соответствие ГК РФ;
• При покупке долей в отеле (через кооператив или ЗПИФ) — оформление проходит не через Росреестр, а через управляющую компанию;
• Иностранцам доступны инвестиции в юниты, но с ограничениями по владению землёй.

Перед покупкой важно провести юридическую экспертизу. BASINN hotel development предоставляет шаблоны договоров, примеры успешных регистраций и сопровождает клиента на всех этапах.

Что спрашивают инвесторы в 2025 году (FAQ)

Сколько можно заработать на апарт-отеле?

В зависимости от региона, формата размещения и оператора, доходность может достигать 20–30% годовых. Например, в проектах BASINN hotel development ROI составляет от 15 до 25% при загрузке 65–85%.

Какая средняя доходность при покупке гостиничного номера?

В среднем — 12–38% годовых. На результат влияют сезонность, категория отеля, средний чек, RevPAR и работа управляющей компании.

Через сколько лет окупается глэмпинг?

Типовой срок окупаемости — от 2,5 до 6 лет. При удачном локационном решении и устойчивом спросе — быстрее. В проектах с премиум-позиционированием — как в Карелии — ROI выше рынка.

Почему доход по договору сдачи “пулом” часто ниже обещанного?

Пул означает делёж общей выручки на всех участников. При недостаточной загрузке или высоких издержках (персонал, реклама, управление) фактический доход снижается. Важно проверять реальную загрузку, маркетинг и операционные расходы.

Апартамент или номер — что выбрать для инвестиций?

Апартаменты обычно больше по площади и автономны, но юридически могут быть сложнее в оформлении. Номер проще в управлении, но менее гибкий. Всё зависит от модели (индивидуальный юнит или пул).

Паи ЗПИФ-отеля или собственность?

Паи — это доля в инвестиционном фонде, они ликвидны, но не дают права на конкретный номер. Собственность — это реальный актив, но требует регистрации и вовлечённости. Возможен гибридный формат.

Можно ли совместить глэмпинг и коттеджный посёлок в одном проекте?

Да, особенно в формате курортных кластеров или эко-отелей. Это расширяет целевую аудиторию и даёт баланс сезонной загрузки.

Подпадает ли апарт-отель под 214-ФЗ?

Частично. Если разрешение на строительство и земля оформлены как Ж-4 и есть проектная декларация — да. Часто используются альтернативные схемы: субаренда, подряд, доверительное управление.

Можно ли оформить ДДУ на апартаменты?

Да, если проект соответствует критериям жилой застройки. Однако большинство апарт-отелей работают вне 214-ФЗ.

Как оформить собственность на юнит?

Через Росреестр — по договору купли-продажи, субаренды или как нежилое помещение. Для ЗПИФ — оформление через УК, пай оформляется нотариально.

Кто управляет отелем?

Управляющая компания. В случае BASINN hotel development — профессиональная УК, специализирующаяся на загородных и курортных объектах, с личным кабинетом, CRM и прозрачной отчётностью.

Что делать, если УК меняет условия?

Внимательно изучайте договор. Важны пункты о доходности, прозрачности расчётов, условиях buyback и расторжения.

Как проверить девелопера?

Проверяйте: разрешение на строительство, назначение земли, опыт, партнёров, кейсы, юр. структуру проекта. BASINN даёт полный доступ к документации и аналитике.

Облагаются ли дивиденды НДФЛ?

Да, ставка — 13% для резидентов РФ. В ЗПИФ или юнитных схемах может быть иная налоговая нагрузка, уточняется у бухгалтера.

Есть ли льготы при покупке апартаментов?

Да, особенно если объект оформлен как ИЖС или приобретён по ДДУ. Возможен имущественный вычет до 260 000 ₽.

Можно ли получить инвестиционный вычет?

В зависимости от схемы владения — при прямой покупке юнита и оформлении на физлицо — да. В иных случаях — индивидуально.

Риски и защита инвестора

Несмотря на привлекательность, модель коллективных инвестиций в гостиничные юниты связана с рядом потенциальных рисков:

• Негарантированная доходность. Доходность зависит от сезонности, локации, модели продаж и уровня загрузки. Прогнозируемые 20–40% годовых могут не реализоваться без эффективного управления.
• Юридические сложности. Не все проекты соответствуют 214-ФЗ или могут быть оформлены как жилые. Назначение земли (Ж-4, ОД-1 и т.п.), договоры субаренды, лицензии — всё это должно быть проверено до подписания.
• Репутационные риски УК. Управляющая компания может менять условия аренды или плохо выполнять функции. Поэтому важно проверять её опыт, отзывы и прозрачность работы.
• Непредсказуемость рынка. Экономические и политические изменения, закрытие границ, инфляция и девальвация рубля влияют на туризм и окупаемость отеля.

«Мы в BASINN hotel development построили систему многоступенчатой проверки: скоринг проектов по 95+ критериям, юридический аудит, открытая экономика. Инвестор должен понимать: риски есть, но они управляемы», — Антон Басин.

Как защитить себя:

• Проверяйте статус земли и разрешения (назначение, категории, ОКС);
• Изучайте договоры: субаренда, подряд, доверительное управление;
• Требуйте финансовые модели, бизнес-план, расчёты загрузки и ADR;
• Смотрите на наличие buyback и понятные условия выхода;
• Изучайте референсы УК и наличие IT-систем (личный кабинет, отчёты).

Кому подходит формат коллективных инвестиций

Этот подход подходит тем, кто хочет инвестировать в отельный бизнес без необходимости строить его с нуля. Вы можете вложиться в шале или виллу, купить коттедж на берегу озера или стать частью бутик-пансионата в Карелии.

Формат гостиничных юнитов с коллективным участием может быть интересен:

• Начинающим инвесторам — вход от 400 000 ₽, понятный продукт, физический актив.
• Предпринимателям — желающим разместить капитал в недвижимость с пассивным доходом.
• Собственникам земли — в поиске девелопера для комплексного проекта с инвестиционной моделью.
• Жителям крупных городов — как альтернатива покупке квартиры под сдачу.
• Сторонникам ESG и экотренда — формат глэмпингов, эко-отелей, природных ретритов с реальной ценностью.

BASINN hotel development предлагает гибкие форматы участия: от паев и долей до полного юнита. Всё сопровождается юридической проработкой, финансовой аналитикой и инфраструктурой запуска.

«Инвестировать в юниты можно и нужно, но только если вы понимаете, куда идёте. Мы создаём не просто объект, а экосистему — с архитектурой, культурой, маркетингом и смыслом», — Антон Басин.

Налоги и бухгалтерия

Какой налог платит инвестор?
Физлица платят НДФЛ 13% с доходов от аренды. При оформлении через ЗПИФ — возможна оптимизация налогообложения, включая отсрочку.

Можно ли оформить вычет на инвестиции?
Если объект приобретён по договору долевого участия или как апартамент, возможен имущественный вычет до 260 000 ₽. Для долей через кооперативы и ЗПИФ — индивидуально.

Какие налоговые риски есть?
Важно учитывать статус недвижимости (жилой/нежилой) и назначение. Например, ИЖС может давать льготы, а коммерческая субаренда — нет.

Тренды рынка 2025 года

По мере того как рынок курортной недвижимости выходит на новый виток, гостиничный девелопмент становится неотъемлемой частью стратегии регионов. Московская область, Карелия, Краснодарский край, Кавминводы, Байкал — формируют новую сеть доходных турбаз, мотелей и курортных комплексов.

• Спрос на отели и глэмпинги в регионах вырос на 18% (по данным РСТ);
• Заполняемость апарт-отелей в южных и центральных регионах — 68–87% в высокий сезон;
• Новые форматы (эко-отели, SPA-посёлки, ретриты) дают RevPAR выше классических отелей;
• Цены на апарт-отели растут в среднем на 8–12% в год, особенно в МО и Краснодарском крае.

Коллективные инвестиции становятся «новой арендной моделью» с лучшей доходностью и меньшими затратами на управление.