Есть идея построить отель? Не знаете, с чего начать?
Янина Дмитриева
Звоните нам, мы поможем
+7 (499) 444-75-80
Пн – Пт, с 10:00 до 19:00
Видео
05.05.2023
454

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций. Плюсы, минусы, про схему SELL & LEASE BACK

Антон Басин
Антон Басин
Основатель и директор BASINN hotel development & design

Самый популярный способ привлечения коллективных инвестиций для создания своего загородного отеля.

Способ достаточно новый, пару лет применяется в России, поэтому практика еще не очень большая, но мы Basinn Hotel Development находимся на острие создания подобных проектов, поэтому можем поделиться своим опытом, рассказать о определенных фишках этого способа и подводных камнях.

#
454
18:00
Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций. Плюсы, минусы, про схему SELL & LEASE BACK

Антон Басин

Меня зовут Антон Басин,

  • Я Гостиничный Девелопер, создаю Концепции, проектирую и открываю отели. В моем Портфолио больше 200 проектов.
  • В гостиничном бизнесе я уже 15 лет. Работал в сети отелей Азимут Зам ГенДира по развитию, построил и открыл известный отель Лепота под Москвой.
  • Создал Ассоциацию загородных отелей, где я сейчас Президент.
  • Я Владелец Компании BASINN Hotel Development.

Какие предпосылки? Почему именно сейчас в России появился такой бум на финансирование загородных отелей с помощью коллективных инвестиций?

Во-первых, снизилась доходность других секторов коммерческой недвижимости. По итогам 2022 года, по данным форбс, доходность жилого сектора упала до 3-7% годовых. Офисы и ритейлы названы в форбсе депрессией года, так как ставки снизились на 10-15% и на складские помещения, тоже.

Во-вторых, всем очевидно, что туризм из-за разных факторов, которые мы сейчас обсудим, действительно развивается в России.

Факторы, которые повлияли на повышение спроса на отдых внутри страны:

  • недружественные страны закрыли перед нами границы;
  • перелеты стали добровольно дорогими;
  • обозначилась проблема получения виз.

Как следствие, общий внутренний турпоток в России вырос на 7%, хотя обычно он рос на 4-5%.

В-третьих, появилась ипотека с государственной поддержкой* по ставке 6,7% годовых. До 12 000 000 ₽ можно получить от государства на ипотеку при том, что эти деньги можно потратить на:

  • покупку земельного участка
  • подключение коммуникаций
  • саму стройку
  • отделку и так далее.

Это привлекает не только тех, кто хочет построить сам себе дом, но и тех, кто готов построить дом для того, чтобы отдать его управляющей компании, которая будет заниматься его сдачей в аренду финальным гостям чтобы этот дом приносил прибыль.

*Ипотека — вид ипотечного кредитования, при котором банки выдают заемщикам определенных категорий кредиты по сниженной ставке, а разницу до фактической ставки компенсирует государство.

В-четвертых, изменился спрос на вид размещения в загородном отеле. За последние 2 года, с момента сначала пандемии, мы об этом постоянно говорим и видим этот тренд.

Какие есть варианты размещения в загородном отеле?

  • Номера в корпусах
  • Отдельно стоящие коттеджи
  • Сблокированные модули

Идея в том, что отдельно стоящие коттеджи и сблокированные модули сейчас фавориты, больше 60-70% всей загрузки от общего потока приходится именно на эти варианты размещения. Поскольку семейная аудитория является самой большой для загородных отелей (не курортных), то самый большой спрос именно на отдельно стоящие коттеджи разного формата.

Номера в корпусах тоже востребованы, просто по большей части, для определённой аудитории. Коттеджи, чаще востребованы у семейных посетителей, компаний и влюбленных пар, а номера в корпусах больше востребованы у MICE-сегмента и корпоративного сегмента. Если это SPA-отель,то пары тоже размещаются в корпусах.

Все эти предпосылки привели к созданию нового турпродукта. Мы называем его holiday village.

Holiday village — это дачный загородный отдых, по сути такой дачный отель или дача в краткосрочную аренду в которой нет никакой гостиничной инфраструктуры. Максимум там может быть ресепшен, баня, детские площадки, минимальная водная инфраструктура, пляжи. Но там нет и не может быть никакой капиталоёмкой инфраструктуры. например, ресторан, SPA-комплекс вот такого здесь нет, только коттедж.

Зачем туда приезжают, какой сценарий отдыха у гостей?

Гости просто приезжают чтобы отдохнуть и поспать, они готовят мясо на гриле и много общаются. Общение занимает большую часть их времяпрепровождения будь это семья или компания вот зачем они приезжают.

Способ привлечения коллективных инвестиций в такой загородный отдых есть, он называется SELL & LEASE BACK. Мы можем перевести это выражение, как продай, в данном случае дом, и получи его обратно в управление. Данный способ подходит для девелоперов, не для финальных инвесторов, которые покупают такие дома. Я хочу вам рассказать о том, как создать подобный объект с точки зрения девелопмента.

Что нужно для создания схемы SELL & LEASE BACK:

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

  • земля ИЖС**;
  • участки в среднем 5-6 соток в зависимости от региона;
  • на каждом из участке мы строим коттедж и продаём его отдельному инвестору.

**ИЖС – индивидуальное жилищное строительство

Здесь обязательно нужно сказать, что ИЖС не предназначен для ведения коммерческой деятельности, поэтому будьте внимательны!

После того, как вы продали такой дом инвестору, вы получаете его обратно в управление и его эксплуатируете: сдаете в аренду, убираете его, обслуживаете и так далее.  В конце вы делитесь прибылью с вашим инвестором.

Так о какой доходности здесь можно говорить?

Для конечных инвесторов здесь возможна доходность 15-20% годовых. Это нормальная средняя доходность на недвижимости, вот сейчас ещё несколько лет эта доходность будет вполне реальная пока рынок еще такими проектами не насыщен.

А вот доходность девелопера может быть гораздо больше 30-50% на вложенный капитал, причем в течение только одного первого года.

Как формируется доходность девелопера?

Она формируется на разнице между стоимостью приобретения земли, стоимостью строительства и стоимостью по которой девелопер продал финальному инвестору дома.

Это зависимость где, один из участников сделки (девелопер или инвестор) получает доходность всегда больше за счёт того, что другой получает доходность меньше.

Давайте рассмотрим на примере ползунка, где 5 лет это окупаемость проекта для инвестора, а для девелопера в этом случае доход будет составлять 30% годовых.

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

Если мы увеличим срок окупаемости проекта для финального инвестора до 7 лет, то у девелопера существенно вырастет доход от управления проектом, примерно до 50% (очень условные цифры).

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

Подводя итог, чем дороже девелопер продал дом инвестору и убедил его в том, что эта доходность возможна, тем больше девелопер будет иметь доходность с управления домом. Но девелопер должен держать своё слово и эту доходность возвращать инвестору. Если имеет место обман, то это бьёт по репутационным рискам. Поэтому здесь нужно быть аккуратным и внимательным.

Такой формат привлечения коллективных инвестиций работает в holiday village, когда, кроме домов, у нас с вами ничего нет.

Но что делать, когда мы хотим создать объект с гостиничной инфраструктурой?

Мы понимаем, что на нашем участке будет востребована гостиничная бизнес-единица: ресторан, SPA, баня. Помимо этой инфраструктуры, которая приносит доход, у нас есть ещё инфраструктура, которая доход не приносит, мы называем ее турпродукт. Например, конференц-зал, детская площадка, благоустройство. В турпродукт я отношу даже те элементы, которые работают в ноль или в минус, то есть за них вроде как платят, в отличие от детской площадки и благоустройства, но они сами по себе не представляют доходный бизнес. Турпродукт — это причина приехать в наш отель!

Как финансировать инфраструктуру, которая не приносит непосредственный доход?

1. Продажа дома.

Мы продаем дома и от вырученных средств, от продажи этих домов, мы финансируем эту инфраструктуру. Не всегда этих денег хватает, например, мы, выручили 50% от продажи домов. Этой суммы далеко не всегда хватит на покрытие затраченных средств на инфраструктуру. Нужно рассматривать какая у нас инфраструктура, если поставить 1 ресторан, то 50% достаточно. Однако, когда мы ставим нечто большее: ресторан, банный комплекс, термокомплекс этих денег может не хватить.

2. Кредит на строительство инфраструктуры.

Мы получаем кредит на строительство инфраструктуры и продавая дома мы с этих средств возвращаем кредит или его часть. Таким образом, мы остаёмся в собственности в  инфраструктуре, но не в собственности на дома так как у нас есть инвесторы на эти дома, и, по сути мы с вами бесплатно или с очень большой скидкой получили, эти бизнес единицы за счёт того, что продали дома, да и заработали на них.

В чем проблематика этого способа?

Если представить весь отель, как единый организм, в котором есть инфраструктура: ресторан, баня, номерной фонд и так далее. Когда номерной фонд из этого организма выбывает так как дома вы продали в чужую собственность и вы не можете их контролировать, эти новые собственники могут делать с этими домами все, что угодно. Инвесторы могут сказать, что мы не хотим с вами работать или они могут сказать, что будут сдавать дома сами, или будут там жить, они могут сказать мы вообще хотим снести дом и сажать там огурцы.

То есть вы не контролируете эту собственность и что будет происходить с домами через 2,3, 5,10 лет, мы не знаем и есть риск того, что у нас с вами не будет этого номерного фонда в нашем управлении, значит, у нас с вами не будет гостей! Не будет гостей, то не будет потребителей наших бизнес-единиц (ресторан, бани, SPA), а мы собственники этой бизнес-единицы. Это становится долгосрочной проблемой.

Как можно эту проблему решить?

Часть домов, лучше оставлять себе для того, чтобы снизить риски описанные выше. В идеале оставлять себе такое количество домов, которые позволят в ноль существовать этим бизнес единицам. Как минимум для нулевой устойчивости всего бизнеса.

3. Пропорционально каждому дому продавать часть инфраструктуры.

Например, дом строит 10 000 000, а мы его продаем по 20 000 000, потому что вы ещё закладываете часть стоимости инфраструктуры вместе с домом.

4. Модель резидентства.

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

Это схема когда вы продаёте все: продаете отдельно дома, каждый из инвесторов на отдельный дом является резидентом. На каждую бизнес-единицу вы отдельно приглашаете своего резидента, то есть вы продаёте ресторан, продаёте спа, продаёте баню одельно каждому резиденту.

Модель резидентства тоже разделяется на 2 варианта.

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

— Вы просто сдаете резиденту землю в аренду, а резидент сам своими деньгами строит непосредственно объект.
— Вы создаёте резидентом SPV — это юридическое лицо special purpose vehicle. В котором у вас и у оператора есть доля, и в эту землю вы сдаёте в аренду вот этой компании SPV. Это более безопасная схема для резидента, потому что вот в этой схеме резидент строит не на своей земле. Вы получается не просто получаете арендную плату от аренды земли, но ещё участвуете в самом бизнесе, но при этом вы этим не занимаетесь операционными делами. Вы пригласили ресторатора или банщика, и он сам занимается этим бизнесом да вы просто в нём участвуете, как инвестор. Профинансировали часть строительства или профинансировали полностью строительство.
— Вы полностью профинансировали строительство самого строения, например, ресторана. Оператор приходит и, может быть, в формате SPV или самостоятельно уже делает ремонт и поставляет мебель оборудования в этот ресторан и занимается ресторанном, а вот сам объект здание берет у вас в аренду.

В чем ещё есть проблематика и подводные камни всей этой схемы?

Как я сказал, в начале такие дома очень удобно продавать на земле ИЖС. Потому что землю ИЖС можно делить на 5-6 соток, а землю рекреации до 5-6 соток делить невозможно, поэтому это идеальная схема.

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

Идеальная схема землевладения под такие инвестиции, когда есть участок ИЖС, есть участок земли для рекреации, они находятся рядом и соответственно, части ИЖС вы распродаёте, а на землях рекреации создаёте всю инфраструктуру.

Есть еще другие способы финансирования

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

Какие общие плюсы всех других способов?

Возможность применять когда юридически нельзя выделить объект недвижимости для продажи

Общие минусы других способов?

  • Это все инструменты, производные от недвижимости. Значит, для финального инвестора они все менее ликвидные. А то, что менее ликвидно, соответственно, инвесторы с меньшей охотой покупают и если покупают, они просят большую премию за риск, то есть они будут просить большую окупаемость, и помните, мы с вами обсуждали, что срок окупаемости финального инвестора напрямую зависит от доходности девелопера. Чем меньше срок окупаемости для инвестора, тем меньше доходность для девелопера, но если другого варианта нет, то применяем другие способы финансирования.
  • Риск остаться с неликвидным активом. Требует более короткий период окупаемости.

Другие способы финансирования

  1. Продажа доли в  ООО. Плюсы в том, что у нас все имущество остается у одного юр.лица, оно неделимое, у нас с вами нет здесь риска того, что кто-то скажет это мой коттедж, я буду сам нём жить, буду выращивать огурцы и так далее. У  нас одно предприятие и оно работает стабильно.Там есть баланс между размером номерного фонда и инфраструктурой, соответственно, риски делятся на всех дольщиков одинаково. Минусы в том, что имеет место быть сложное управление юр. лицом при большом количестве дольщиков
  2. Заключение договора займа. Многие делают так, говорят, что мы привлекаем инвестиции, но по факту заключает договор займа. Конечно, это не совсем инвестиции, это просто договор займа, при этом имущество все остаётся у девелопера, никому оно не передаётся, дело просто получает деньги под заём, риски все несёт девелопер, потому что он инвестор, гарантирует понятную доходность. Если в предыдущих схемах нет никакой гарантии по доходности инвесторов, да, то при договоре займа есть гарантия, по крайней мере девелопер гарантирует это своим имуществом.
  3. Выпуск облигаций.

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

Так принято, поэтому можно облигациями финансировать свой проект.

Плюсы можно гасить облигации в конце срока, не обязательно ждать пока проект раскрутится, можно зарабатывать, а облигации погасить в конце. Не требуется обеспечение, залог. Потребуется публичная кредитная история, чтобы потом привлекать денежные средства на бирже в дальнейшем, но вам придётся очень аккуратно её вести.

Из минусов я назову раскрытие информации и быстро это сделать нельзя есть определённый срок рассмотрения.

  1. Закрытый по его инвестиционный фонд я здесь эту схему привёл для того, чтобы показать, что структура такого способа финансирования непростая, там есть очень много участников спецдепозитария, регистратора, аудитора, оценщика и так далее, и вся эта структура каждый из этих участников хочет что-то заработать, и мы посчитали, что с помощью закрытого паевого инвестиционного фонда можно финансировать объекты имеет смысл финансировать объекты от 1 миллиарда рублей если меньше, то просто больше теряем на всевозможных платежах вот этим заинтересованным участникам.

Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций

Вот в чем плюсы закрытого паевого фонда можно торговать на бирже этими паями соответственно налогообложение супер комфортное, там внутри вообще никаких налогов нет, но только после продажи пая. Берутся налоги, ну а минусы, что очень много участников схемы, соответственно это все дорого, и поэтому это при подходе подходит для инвестиций от 1 миллиарда рублей.

Так чем же вам поможет Basinn Hotel Development?

Мы создаём конечный продукт и понимаем, какие способы финансирования можно для разного отеля использовать, мы это все проходили много раз.

Обращайтесь за создание концепции отеля, мы занимаемся этим уже на 15 лет, нужно сказать, собаку съели и занимаемся практически только загородными отелями.

#
454
18:00
Подробный разбор всех видов коллективных инвестиций. Плюсы, минусы, про схему SELL & LEASE BACK

Видео
05.05.2023
454
Антон Басин
Антон Басин
Основатель и директор BASINN hotel development & design
Хотите построить отель?
Если у вас есть идея построить отель,
но нет четкого понимания, каким он должен быть, сколько потребует затрат и какую ожидать прибыль — вам нужна Концепция
Оставьте свой телефон и получите консультацию по разработке Концепции вашего отеля
Антон Басин
Мы свяжемся с вами в ближайшее время
  • расскажем, как мы работаем и чем можем вам помочь
  • сориентируем по стоимости услуг
  • обсудим дальнейшие действия
Убедитесь в корректности номера телефона, чтобы мы смогли с вами связаться
Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных и соглашаетесь с Политикой конфиденциальности
Больше информации о BASINN hotel development