Инвестиции в гостиничную недвижимость. Выступление на РБК.
Выступление в качестве эксперта на РБК в передаче «Частная собственность», мы обсуждали инвестиции в гостиничный бизнес.
Отель, хостел, глэмпинг, кемпинг, коттеджи — что приносит больший доход. Sale-and-leaseback — что это за стратегия и как на ней заработать. Как номерной фонд влияет на доходность. Как использовать ИЖС в гостиничном бизнесе.
Меня зовут Антон Басин,
Павел: Я, Павел Демидович, это частная собственность, программа, в которой обсуждаем инвестиции в недвижимость сегодня о гостиничной недвижимости. Отдыхаем дома, в 2022 году число турпоездок по России выросло более чем на 10% до 62 000 000, внутренний туризм продолжит рост, и в текущем году. Игроки рынка ожидают хороший сезон!
Больше всего растёт спрос на поездки в Дагестан + 35%, но, как отмечают в ассоциации туроператоров России, развитию рынка мешает дефицит мест размещения путешественников.
| Дагестан | +35% |
| Анапа | +25% |
| Геленджик | +23% |
| Абхазия | +18% |
| Крым | +15% |
| Санкт-Петербург | +12% |
| Алтай | +10% |
| Кисловодск | +8% |
| Москва | +7% |
Источник: Ассоциация туроператоров
Пришло ли время инвестировать в отели или хостелы, а может, в кемпинг или глэмпинг?
В гостях у нас, как обычно, мой коллега Игнат Бушухин, и наш сегодняшний студийный эксперт Антон Басин, владелец компании Basinn Hotel Development, президент ассоциации Загородных отелей. Антон, рады вас видеть!
Первый вопрос у меня обычно к Игнату.
Игнат, ты интересовался сколько средств инвестируется в этом бизнесе?
Игнат: Я загуглил, прошёлся по основным открытым площадкам, понятное дело, что многие отели продаются в закрытую, между своими, но тем не менее вот что я нашёл. Самая дорогая гостиница в Москве ограничился МКАДом, которая в открытых базах продаётся сегодня это действующая гостиница рядом с метро Охотный ряд. Самый центр Москвы, стоимость 5 200 000 000 рублей.
Мне кажется, что это продается не сама гостиница, а земля с гостиничной функцией, на которой можно что-то реализовать в будущем, тем не менее здесь написано, что у гостиницы постоянные гости, своя стоянка для автомобилей, отличное месторасположение, вся инфраструктура шаговой доступности и так далее.
Чтобы не отпугнуть зрителей 5,2 миллиарда это, конечно, очень много, инвесторы такие нас смотрят, но тем не менее давайте что-нибудь поищем поменьше и подешевле. Отель можно купить как готовый арендный бизнес ГАП, то есть ты не покупаешь объект недвижимости, а покупаешь бизнес, который управляет недвижимостью.
Самый дешёвый готовый бизнес мини-отель 3 700 000 ₽, это метро Арбатская мини-гостиница, работает с 2019 года, имеет 8 номеров, прогнозируемая окупаемость на текущих оборот 24 месяца.
Павел: Это взгляд, с высоты журналистского полёта. Антон, как выглядит реальный отельный бизнес, поскольку для большей части наших зрителей все-таки человек в 5 миллиардов рублей это слишком.
Антон: Друзья, во первых, арендный бизнес, по сути надо понимать, за что мы платим. Мы там платим за имущество, которое там есть, это не недвижимость и платим за какой-то за персонал и налаженный поток гостей.
Когда мы говорим о гостинице, мы все-таки имеем ввиду недвижимость. Вот и здесь, стоит самый популярный вопрос. Сколько стоит построить отель?
Есть очень грубые, понятные параметры сколько стоит построить отель.
Если в городе возьмём какую-нибудь трёхзвёздочную гостиницу, то в расчёте на 1 номер, то есть в эту цену, будет входить рестораны, общие зоны, конференц-залы и так далее.
Если же мы переходим в загородные отели, то там смело эти цифры можно умножать где-то на 1,5, если мы говорим о классических загородных отелях.
Павел: Загородное строительство будет стоить ещё дороже, потому что просвещённого человека это парадокс.
Антон: Это не парадокс, очень все объяснимо! У загородного отеля есть территория, средний размер загородного отеля 8-10 гектар, эту территорию необходимо обустроить на этой территории необходимо создать 2-3 точки питания. У нас говорят за один загородный отель три городских дают просто потому, что в городской отель его суть, в чем ты обеспечил сон гостю завтрак утром, и, в общем, вечером бар, весь день отель пустой. За городом, куда приезжают в основном семейные гости, 24 часа в сутки отель должен развлекать этих гостей.
Вот поэтому инфраструктура будет больше и в капитальных инвестициях построить загородный отель тоже, конечно, дороже.
Игнат: Этих загородных отелей сегодня как раз много и строится, как я понимаю.
Антон: Сейчас бум на загородные отели и это связано с пандемией и с известными событиями. У нас практически нет сейчас потока иностранцев, а он был в основном городские отели поэтому городские отели загружались. У нас снизился поток деловой активности (бизнес-командировки и т.д), хотя сейчас они восстанавливаются, но удалёнка привела к снижению потока бизнес-туристов.
Единственный поток, который сейчас хорошо работает, это рекреационный туризм в городах, при этом есть предпосылки, почему именно загородные отели сейчас выстрели.
Для туриста приезжающего в загородный отель есть 3 основных варианта размещения:
Если раньше примерно 50/50 делился спрос между номерами в корпусах и отдельно стоящими коттеджами, то с момента пандемии и этот спрос перетекает из номеров в корпусах в отдельно стоящие коттеджи.
Игнат: Это как турбаза, получается?
Антон: Турбаза звучит не очень, мы называем это загородный отель. За рубежом это называют holiday village. Есть разница между загородным отелем и holiday village. В holiday village специфика в том, что там живут только в отдельно стоящих коттеджах. Поскольку это связано с загородным проживанием, спрос гораздо больше с тех пор, как начался covid и закрыли выезд для рекреации за рубеж. Загородные отели, конечно, чувствуют себя очень хорошо, как курортные.
Павел: Антон, мы в любом случае понимаем, что входной билет в отельный бизнес достаточно велик, если выстроить некую иерархию от самых дорогих вариантов к самым доступным Что можно в этом рынке выделить в качестве самых доступных вариантов.
Антон: За большие мы возьмём гостиничные кластеры за несколько миллиардов рублей.
Павел: Это нам не подходит.
Антон: Хорошо, есть классический средний отель. Команда Basinn Hotel Development много делает проектов таких загородных отелей и получается средний ценник 700 000 000 – 1 000 000 000 ₽
Павел: Снижение масштаба, я так понимаю, зачастую плохо влияет на экономику.
Антон: Очень плохо. Я раскрою вам один из секретов гостиничного бизнеса. Самый большой расход гостиничного бизнеса — расход в операционке, фонд оплаты труда (ФОТ). Он достигает 40-60% от всего дохода. Секрет в том, что будь в отеле 20 номеров, 30 номеров или 40 номеров, размер ФОТ практически не изменяется. Изменяется количество горничных, которые будут убирать номер, но принципиально размер ФОТ не меняется, потому что вся верхушка: управляющая, бухгалтер, коммерческий директор хаускипинга, они все да они все закладываются в эти постоянные расходы.
Павел: Спускаемся ниже, где ценники ещё меньше.
Антон: Если мы спускаемся ниже за счёт уменьшения размера номерного фонда, то рано или поздно мы столкнёмся с тем, что отель перестанет быть интересным с точки зрения спящих инвестиций. Когда условно есть в кармане миллиард, хотя за миллиард никто не вкладывает, чтобы было понимание, когда отель строится и он стоит миллиард, это не значит, что у кого-то на счёту лежит миллиард и его взяли.
Игнат: Берут кредит?
Антон: Конечно берут. У инвестора должно быть 10%,15%, 2о% от суммы, чтобы купить землю, сделать проектную документацию. В целом деньги получают от инвестора, берут кредиты, обращаются к государству, кстати говоря, которое сейчас очень много выделила программ для кредитования и субсидирования подобного строительства.
Павел: Тогда может быть, изменить формат. Ориентироваться не на отель, даже не на семейную гостиницу, а на что-нибудь такое более новомодное типа глэмпинга.
Антон: Мы сейчас до этого дойдём.
Важная мысль: «Как только мы снижаем количество номеров, мы перестаём создавать бизнес, который интересен как чистые инвестиции!»
Я это называю купить себе рабочее место. Если у тебя отель на 20-30 номеров ещё и с общепитом, то у него просто не хватит кэшпотока для того, чтобы содержать управляющую команду.
Павел: 20-30 номеров так управляющую 30 — это отель для себя.
Игнат: Я так вижу и думаю, что минимальная стоимость — это стоимость строительства коттеджа, за которую ты можешь построить и сдавать его в виде такой гостиницы на природе.
Антон: Да, это есть. Если мы спускаемся к человеку у которого на кармане, например, среднее 100 000 000 — 150 000 000 ₽, общих инвестиций, которые можно тоже получить в кредит или от государства. То сумма 150 000 000 это некий бюджет хорошего глэмпинга, хорошей средней базы отдыха.
Павел: Так глэмпинг 150 000 000. Антон, по нашим оценкам, доходность 40% выглядит очень привлекательно, за счёт чего это происходит? Ненасыщенность рынка или высокий спрос.
Антон: Во-первых, ненасыщенность рынка действительно есть. Глэмпинги все ещё новое для нас. К вопросу о том, почему сейчас глэмпинг и базу отдыха открывать за 10 000 000 очень тяжело. Один из первых глэмпингов который я открывал, как раз мы вложили 10 000 000 ₽. Почему такие цифры вышли? Каждая палатка в районе там 500 000 ₽, стоимость земли, коммуникаций и в принципе можно это сделать за 10 000 000 ₽, но в средней полосе это точно невозможно, потому что все хотят, значит все сезоный глэмпинг.
Игнат: Антон, имеет смысл найти управляющего где-нибудь на Алтае. Выделить эти 10-20 млн., нанять управляющих, который тебе будет это все поддерживать и перечислять тебе просто ежемесячные деньги.
Павел: Чтобы не самому заниматься. Вот не самому сдавать квартиру посуточно, чтобы это сделал добрый человек за небольшую комиссию.
Антон: Мы открывали отели, где у нас где-то была такая же гипотеза, что это будет управляющий. Не работает это просто с управляющими. Это работает с управляющими партнёрами, когда тот самый управляющий на месте хоть минимально, но свои средства вкладывает, становится управляющим партнёром.
Кстати говоря, первый бизнес, который я открыл, хостел на Старом Арбате, я открыл,как управляющий партнёр, то есть я получил 30%. Я вложил совершенно минимум, но это был мой бизнес-проект. Я нашёл инвестиции, соответственно, там 70/30 это обычная ставка. 30% берет управляющий партнёр, он тратит своё время, он этим занимается, он отвечает перед инвесторами. Вот в таком формате открывать где-то далеко на Алтае, да интересно. В таком формате мы действительно базы отдыха и глэмпинги открывали.
Игнат: Если позволите один вопрос. Когда я смотрел некоторые объявления по продаже крупных отелей западных марок, которые видимо уходят с нашего рынка, и вот они продают этот бизнес. Причём не всегда бежала недвижимость, они продают вот конкретный бизнес, конкретных зданий, в Москве есть такие. Вот много ли по вашей практике такого предложения и что с ним делать? Стоит ли покупать?
Антон: Предложение такое есть дело здесь не в бренде совершенно, потому что вот есть 3 основных участника гостиничного бизнеса:
У нас в стране первые гостиничные компании, которые возникли, они соединяли в себе третьи функции. Но по факту, когда мы говорим кто-то продаёт, да и иностранные бренды, которые ушли, практически все они не были собственниками.
Стоит или не стоит покупать, это очень индивидуально, насколько это интересно. Честно говоря, я сейчас вижу больше перспектив в загородном и курортном гостиничном девелопменте, чем в городском.
Павел: Антон если речь идёт о городской гостинице, то там более менее понятно, а если речь идёт о создании глэмпинга. Вот там, с какими проблемами можно столкнуться? Казалось бы, просто нужен земельный участок, что определяет привлекательность объекта?
Антон: Глемпинг это или загородный отель, или база отдыха, гости хотят ехать на природу! Они выезжают из мегаполиса, впадают на природу. Так что они понимают под природой?
Мы с моей командой выработали 3 параметра, что гости должны видеть: лес, воду и горы. Там, где это возможно
Павел: В Подмосковье сложно.
Антон: В Подмосковье сложно с горами, поэтому здесь важен лес и вода! Есть много объектов, которые ко мне приходит с участками просто полянка, и там даже нет рядом леса. Ребята, о чем речь! Здесь нельзя строить гостиницу, просто нет рекреационной составляющей.
Идеальный участок для загородного отеля, глэмпинга и загородной рекреации — это участок на берегу воды.Вода это очень критично, вода это и возможность расположить ресторан, это и пляж, это и водные виды спорта.
Человек выезжает из мегаполиса, он хочет попасть куда-то на водный простор, поэтому это идеальные участки.
Павел: Так Антон, если для нашего зрителя сформулировать, не то чтобы рецепт, но некое предложение по тем инструментам, которые сейчас есть в на гостиничном рынке в части инвестирования. Вот что на что стоило бы обратить внимание?
Антон: Смотря при какой сумме инвестиций идет речь?
Павел: Давайте начнём с некой базовой истории, которую мы часто рассматриваем, это диапазон от 10 000 000 ₽ до 20 000 000 ₽, что альтернатива одна-, двух-, трехкомнатная квартира.
Антон: Смотрите, если мы отметаем ГАП, то есть арендный бизнес. Мы говорим именно о недвижимости, то на 10-20 миллионов рублей построить что-то гостиничное более менее серьёзного уровня нереально!
Игнат: И на азовском море даже нельзя?
Антон: Можно, конечно, построить из 2, 3, 4 номеров, но мы говорим о чем-то более интересном, что можно назвать бизнесом, да?
Здесь, при такой сумме есть сейчас интересная схема финансирования загородных отелей, которая называется, то есть продай и получи обратно в управление.
В чем суть, девелопер, мы сейчас говорим от имени девелопера, берет или покупает, или берет в аренду участок, соответствующий тем требованиям, которые мы сказали. Делит его на участки чаще всего это, конечно, ИЖС, потому что его можно разделить.
Делит эти участки на участки поменьше, строит коттеджи, пригодные для суточного проживания, ставит минимальную инфраструктуру: ресепшен, баня, детские площадки, благоустройство. Эти участки с коттеджами продаются инвесторами.
Павел: Как раз я, как инвестор, покупаю в этой деревне дом?
Антон: Да.
Игнат: Потому что он дешёвый 6 000 000 — 10 000 000 ₽ всего.
Антон: Он бывает из за 15-20 миллионов рублей, но с чеком там от 4 000 000 уже можно приходить.
Дальше вы инвестор покупаете этот дом, отдаёте его обратно в управление управляющей компанией, вот управляющая компания его эксплуатирует и прибыль делят в каких-то пропорциях. От 25% до 50% обычно управляющие компании берут в зависимости от того, какие расходы они на себя берут.
Павел: Такие проекты в основном сейчас в Подмосковье либо по стране можно найти?
Антон: Очень много новшеств, я точно знаю, в гостиничном и ресторанном бизнесе идут у нас из Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Игнат: Апарт-отели, как бизнес?
Антон: Городские апарт-отели, возникли в Петербурге абсолютно точно, потом перешли в Сочи и в Москву. Тоже самое, загородный гостиничный holyday village сначала появился в Ленинградской области, затем в Московской области. Сейчас появляются в Краснодарском крае, там таких больше всего так как это очень удобный способ финансирования.
Надо только понимать, что все-таки ИЖС не предназначен для гостиничного бизнеса. В таком формате и в таких небольших инвестициях все очень хорошо работает, когда у нас практически нет гостиничной инфраструктуры.
У нас туристический продукт, то, ради чего приезжают гости это сам коттедж. Самый популярный формат коттеджа это 2 спальни, потому что приезжает либо большая семья, либо компания. Что они там делают? Они там отдыхают, общаются, жарят мясо, проводят время, поэтому очень важно таких коттеджей, чтобы была хорошая, достойная гостиная, если плохая погода и хорошая терраса с гриль-зоной, если погода хорошая.
Игнат: Кстати, во многих коттеджных посёлках на новой Риге или даже Рублёвки есть вот такие пристройки и коттеджи, которые они сдают, вот держат под гостиничные услуги и сдают под аренду.
Павел: Антон, большое спасибо! Это была частная собственность. Смотрите у нас на YouTube канале РБК-инвестиции, подписывайтесь, комментируйте, мы хотим знать, что вас интересует!
