Требования к объектам мастер-плана. Почему нельзя просто расставить здания там, где красиво

Недавно мы разбирали, как выявлять скрытые ограничения еще до покупки участка: ЗОУИТ, границы водных объектов, требования национальных парков и природные факторы территории. Даже если с земельным участком все в порядке, при разработке генерального плана появляются новые вводные данные.

Кажется, что если места достаточно, здания можно расставить там, где красиво. На практике все оказывается гораздо сложнее. Объекты отеля собираются на мастер-плане как пазл: поставили один объект - и это уже влияет на то, где можно разместить остальные.

В этой статье разбираем, что влияет на мастер-план загородного отеля на примерах проектов BASINN:

• пожарные нормы и расстояния между зданиями;
• ограничения ПЗЗ ( правила землепользования и застройки) - сколько участка реально можно застроить;
• пожарные проезды и как вписать их в благоустройство;
• инженерные сети - сколько площади забирают скважины, септики, трансформаторы;
• сложные участки - водоохранные зоны и СТУ (специальные технические условия).

Пожарная безопасность и расстояния

Свод правил (СП) по противопожарной защите используется для всех функциональных классов пожарной опасности, определяется ширина пожарного проезда в зависимости от высоты здания и планировочных решений.

Допустим, у нас шестиэтажный корпус - высотой примерно 21 метр. Мы попадаем в определенный класс нормативной базы, и расстояние пожарного проезда от здания должно быть от 5 до 8 метров. Пожарный проезд не может быть ни ближе, ни дальше. Это связано с особенностями пожарной машины, у которой выдвигается лестница, чтобы дотянуться до верхних этажей.

По степени огнестойкости все здания делятся на пять категорий в зависимости от материала конструкций.

Рассмотрим распространенный для загородных отелей вариант - каркасные деревянные дома. По огнестойкости это один из наиболее уязвимых типов зданий, и по умолчанию они относятся к низшей категории. Именно поэтому для таких построек не действуют требования, как для капитальных зданий, и дерево можно использовать в качестве основного конструктивного материала.

По умолчанию они относятся к пятой категории, и между такими зданиями требуется выдерживать не менее 15 метров. Но не обязательно расставлять здания друг за другом через 15 метров. Планировку можно собирать плотнее за счет других решений: использовать шахматную или треугольную схему размещения, разносить дома через второстепенную пешеходную дорогу. А при определенных средствах защиты можно достигнуть третьей категории огнестойкости и уменьшить расстояние до 12 метров.

Пример размещения гостевых домов различной вместимости

Во многих проектах деревянные дома стоят достаточно близко друг к другу - и это обосновано тем, что можно объединять несколько зданий в единый пожарный отсек. Площадь отсека при этом ограничена: для одноэтажной застройки - не более 1200 м², для двухэтажной - не более 800 м².

Почему это работает? Логика простая: пожар, возникший в одном отсеке, не должен распространиться на соседний, а внутри отсека дома можно ставить почти вплотную - главное выдерживать безопасные 15 метров между отсеками.

Даже жесткие требования пожарной безопасности не мешают использовать участок по максимуму. Если правильно разбить дома на пожарные отсеки, можно поставить их плотно там, где нужно, и не терять полезную площадь участка.

Максимальная площадь застройки относительно участка

В ПЗЗ четко закреплено, сколько именно объектов можно разместить на конкретной территории. Они определяют, например, какую максимальную часть участка можно застроить, какие должны быть отступы от границ и какой может быть высота зданий. В некоторых зонах также устанавливается минимальная доля озеленения.

В своих проектах загородных отелей мы, как правило, по нормам не подходим к границам участка ближе, чем на 3 метра. Но в одном из мастер-планов отступ оказался 6 метров - это устанавливалось в территориальных ПЗЗ. Это существенно повлияло на количество жилых юнитов и их расположение. Но если участок находится в городской среде и имеет плотную застройку, здесь уже подход будет индивидуальным.

Что касается остальных параметров, их нужно смотреть в ПЗЗ конкретной территориальной зоны. Сначала находят территориальную зону участка - например, «зона рекреации», - а внутри нее вид разрешенного использования, например «гостиничное обслуживание». Для него указаны все нормируемые параметры: максимальный процент застройки участка, минимальные отступы от границ, предельная высота зданий и минимальный процент озеленения. В одном из наших проектов параметры выглядели так: застройка - не более 50% участка, отступ от соседних участков - 3 метра, от проездов - 5 метров.

В итоге участок казался просторным, но после учета всех этих параметров места под здания осталось значительно меньше.

Проезды и разворотные площадки

Подъезд пожарных автомобилей к жилым и общественным зданиям, сооружениям должен быть обеспечен по всей длине.

Проезды для специальной техники мы делаем минимальной шириной 3,5 метра. Это должен быть либо сквозной проезд: заехал в одном месте, выехал в другом. Либо тупиковый - когда машина заезжает и где-то должна развернуться.

Тупиковый проезд должен заканчиваться разворотной площадкой 15 на 15 метров. Если он длиннее 150 метров, например 300 или 400, такие площадки нужно повторять каждые 150 метров.

При этом пожарный проезд не обязательно делать сплошным асфальтом. Один из вариантов - уширение при помощи укрепленного грунта: часть дороги имеет покрытие (засыпка щебнем, мульчирование), а часть выглядит как газон. Такой проезд одновременно выполняет противопожарную функцию и остается частью благоустройства. Для загородного отеля это позволяет сохранить больше зелени и не перегружать территорию дорогами.

Специальные технические условия

Бывают участки, где стандартные требования физически невозможно выполнить. Например, сложный рельеф не позволяет обеспечить нормативный подъезд специальной техники к отдельным зонам.

Единственный вариант в такой ситуации - получить СТУ. Для этого разрабатывают проект с обоснованием пожарных рисков, предлагают компенсирующие меры (резервуары с водой, сеть гидрантов по территории, системы пожаротушения внутри зданий) и согласовывают их с пожарным надзором.

Любые нормы, указанные в СП, теоретически можно пересмотреть - если доказать, что это не влияет на безопасность гостей и строения. Но это не способ просто отменить норматив: нужны расчеты, а значит, время и бюджет, которые стоит закладывать еще на этапе разработки мастер-плана.

Защитные зоны инженерных объектов

У загородного отеля часто нет городских сетей - вместо них на территории появляются собственные инженерные объекты. И здесь важно учитывать не только место под сам объект, но и защитную зону вокруг него.

Самые большие отступы и ограничения - всегда у скважины питьевого водоснабжения. Вокруг нее устанавливается зона санитарной охраны, размер которой зависит от условий участка и характеристик источника. Обычно это радиус около 30 метров, а в отдельных случаях - до 50 метров. Даже минимальный вариант в 30 метров дает круг диаметром 60 метров, на котором уже нельзя свободно размещать здания.

Один из приемов, который мы использовали на практике, - разместить скважину ближе к границе территории, которая и так не предназначена для застройки, например к границе защитного лесного фонда. Тогда часть зоны охраны приходится на соседнюю территорию, а не на полезную площадь участка.

Похожий принцип мы использовали в проекте в Черноголовке: соседний лесной фонд ограничивал возможности участка, поэтому его границу сразу учли при размещении зданий.

У остальных инженерных объектов защитные зоны меньше, но забывать о них тоже нельзя. Каждый объект отнимает часть площади для застройки:

• трансформаторная подстанция - 10 метров;
• газорегуляторный пункт - порядка 10 метров;
• дизель-генератор - от 9 метров, в зависимости от мощности;
• локальные очистные сооружения - по расчету (зависит от типа и мощности объекта);
• крупная автостоянка (от 300 мест) - разрыв до чувствительных территорий, например детских лагерей, может достигать 100 метров;
• площадка для мусора - отдельные нормативные расстояния до окон и зданий.

Разброс по очистным сооружениям - не случайность, а показатель того, что выбор инженерного решения напрямую влияет на планировку. Компактная биостанция освобождает площадь под здания и благоустройство, а поле фильтрации может «съесть» значительную часть участка.

Инженерные объекты нельзя оставлять «на потом». Думать о них нужно одновременно с разработкой мастер-плана. У каждого объекта своя защитная зона, и она напрямую влияет на то, где можно разместить все остальное.

Как организовать движение в водоохранной зоне

Довольно частое нарушение - заезд бензинового автомобильного транспорта в водоохранную зону. Никто не говорит, что если участок в водоохранной зоне, то к вам вообще не могут заезжать машины. Заезжать могут, но только по дорогам с твердым покрытием, с которых должны собираться ливневые стоки, идти на очистные и уже после этого сбрасываться на рельеф. Но асфальтирование территории и организация сбора и очистки ливневых вод требуют значительных затрат. Поэтому часто выгоднее ограничить движение автомобилей по территории и вынести парковку за пределы водоохранной зоны.

У нас был проект на Алтае, где вся территория находилась в водоохранной зоне. Мы разместили перехватывающие парковки на въезде, а дальше гости и сотрудники должны были передвигаться на электрокарах - на них же доставляли бы багаж и обслуживали территорию.

В результате ливневые стоки собираются только с перехватывающих парковок, а внутри участка не приходится делать полноценную автомобильную сеть. Так одно ограничение сразу повлияло на несколько решений.

Доступность территории

Загородный отель - это общественный объект, поэтому доступность нужно учитывать не только внутри зданий, но и на всей территории. Это касается и размещения парковочных мест для инвалидов вблизи входа в здание, и организации безбарьерной среды в целом.

Например, если парковка находится в одной части участка, а корпус, ресторан и SPA - в другой, между ними должен быть удобный безбарьерный маршрут. Гость не должен объезжать здание или подниматься по лестнице, чтобы попасть из одной зоны в другую.

Для загородных объектов это особенно важно из-за рельефа: перепады высот могут сильно усложнить такие маршруты и повлиять на то, где лучше разместить парковку, здания и основные общественные зоны.

Итог

Мы разобрали лишь часть нормативных требований, но все они подчиняются одному правилу: элементы мастер-плана неразрывно связаны между собой. Расстояния между зданиями влияют на плотность застройки, пожарные проезды занимают часть территории, инженерные зоны определяют, где нельзя размещать другие объекты, а водоохранная зона может изменить всю транспортную схему. Именно поэтому мастер-план собирается как сложный пазл. Нельзя сначала расставить здания красиво, а потом пытаться подогнать под них дороги, инженерные объекты и защитные зоны.

Хороший мастер-план показывает не просто, где будут стоять здания, а как вся территория будет работать целиком: как будут двигаться гости и специальная техника, где разместится инженерная инфраструктура, как обеспечить безопасность и доступность и при этом сохранить полезную площадь участка.

Если у вас уже есть генплан или вы только начинаете его разработку, команда BASINN может разобрать участок и помочь собрать рабочую схему территории с учетом необходимых требований и ограничений.