Способ 3. Гостиничный арендный бизнес (ГАБ)

Этот способ подойдёт тем, кто хочет иметь серьёзный актив в портфеле и получать пассивный денежный поток, но при этом не вникать в операционку.

Речь про модель ГАБ — гостиничный арендный бизнес: объект, который работает как арендный доходный актив, похожий по логике на бизнес‑центр или склад, только в сфере гостеприимства.

Механика:

• построить отель целиком;
• сдать его в аренду управляющей компании;
• основные условия проговорить ещё на этапе концепции.

После запуска УК берёт на себя операционку: персонал, сервис, продажи, маркетинг, IT, расходы, стандарты обслуживания. Вы получаете оговорённые арендные выплаты, следите за исполнением условий договора и периодически пересматриваете стратегию (продлить, рефинансировать, продать актив и т.п.).

Заработок для собственника:

• арендный поток;
• рост капитализации актива;
• опция контроля и гибкости (смена УК, изменение формата, продажа).

Пример: Grand Chalet Altay
Хороший пример такого подхода: объект премиум‑уровня на сильной локации, построенный инвестором и переданный в управление федеральному оператору ZONT Hotel Group.

По данным управляющей компании:

• ADR по премиальным шале выходит на 30 000+ рублей за ночь;
• до 50% оборота даёт ресторан и F&B‑составляющая (бар, мероприятия), важную долю — SPA и конференц‑центр;
• оператор отвечает за то, чтобы каждый метр работал: питание, мероприятия, корпоративы, сезонные программы, прямые продажи.

Собственник в этой схеме:

• получает стабильные арендные платежи по договору;
• работает с банком и рефинансирует проект по мере выхода на прогнозные показатели;
• имеет актив, который дорожает по мере того, как курорт набирает обороты и показывает устойчивую EBITDA (что важно для возможной продажи стратегическому инвестору).

Что важно:

Как я уже говорил, концепция — первична, УК — вторична. Нельзя «подстроиться» под одного оператора и забыть про продукт: договор можно расторгнуть или не продлить, а отель останется. Продукт должен быть жизнеспособным с разными операторами. Поэтому сначала концепция, только потом начинаем выбирать УК, когда вы уже определились с форматом отеля. При этом УК лучше привлекать на этапе концепции.

Модель договора с УК может быть разной — фиксированная арендная ставка, фикс + переменная часть от выручки или EBITDA. Договор управления/аренды — это игра на горизонте 5–10+ лет; вокруг него строятся банковское финансирование, график погашения и стратегия выхода.

Обзор отеля Grand Chalet Altay и честный разговор с УК ZONT про устройство этой модели можно посмотреть в этом выпуске на YouTube.